¿Qué hacer ante conflictos por seguros, arriendos, deudas y contratos a causa del terremoto?

El principal desacuerdo suele estar relacionado con qué cubre la póliza y cuánto debe pagar la aseguradora. Por ejemplo, la compañía puede considerar que el daño no está cubierto por la póliza, reconocer la cobertura por un valor menor al esperado o presentar una valoración de los daños con la que el asegurado no está de acuerdo.

Por eso, también es importante revisar qué seguro tienes. En una vivienda con crédito hipotecario o leasing, por ejemplo, el seguro exigido por el banco normalmente protege la estructura del inmueble y el beneficiario del pago suele ser la entidad financiera. Muebles, electrodomésticos y otros bienes del hogar requieren coberturas adicionales.

En una propiedad horizontal (edificios, centros comerciales y copropiedades), la póliza de la copropiedad generalmente protege las zonas comunes, como estructura, fachadas, cubiertas, escaleras o ascensores, pero no necesariamente el interior de cada apartamento.

Pide la respuesta o el rechazo de la reclamación por escrito y reúne documentos como la póliza, el informe del ajustador, fotografías y videos de los daños, facturas y presupuestos de reparación.

Si la negociación directa con la aseguradora no avanza, puedes acudir a una audiencia de conciliación para intentar llegar a un acuerdo sobre aspectos como el valor que se pagará, el plazo o incluso la forma de reparar los daños.

Ten en cuenta que la reclamación al seguro tiene un plazo para hacerse valer y al solicitar una conciliación ese plazo se detiene. Conciliar no significa renunciar a tus derechos; si no se logra un acuerdo, la posibilidad de acudir a la vía judicial se mantiene.

Las controversias con aseguradoras pueden llevarse a conciliación. Con este mecanismo, un tercero neutral ayuda a las partes a buscar un acuerdo sobre el conflicto, sin tener que iniciar directamente un proceso judicial.

Una de las preguntas más frecuentes es qué pasa con el contrato y el pago del arriendo cuando el inmueble resultó afectado y fue necesaria la mudanza a otro lugar. A partir de ahí pueden surgir otros desacuerdos:

• Quién debe asumir las reparaciones.
• Si el contrato se suspende o se termina.
• Si el arrendatario puede entregar antes de tiempo sin pagar la sanción por terminación anticipada.
• Cómo se devuelve el depósito.
• Cómo se liquidan los servicios pendientes.

También pueden presentarse controversias cuando el inmueble es habitable, pero el arrendador necesita recuperarlo por razones relacionadas con la emergencia, por ejemplo, para alojar a un familiar afectado.

En los locales comerciales, además, pueden surgir dificultades porque el negocio dejó de operar, el arrendatario necesita renegociar el canon o no puede continuar con el contrato.

Lo primero es negociar y dejar todo por escrito. Si llegan a un acuerdo sobre una rebaja del canon, una suspensión temporal, las reparaciones, la terminación del contrato o la fecha de entrega, es importante formalizarlo mediante un otrosí, un acuerdo ante la notaría o un contrato de transacción, según corresponda, para que tenga mayor peso legal.

Si no logran ponerse de acuerdo, pueden acudir a la conciliación. En una misma audiencia pueden buscar una solución que incluya varios de estos puntos.

Los conflictos de arrendamiento de vivienda y locales comerciales son conciliables y pueden llevarse al Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali.

En muchos de estos casos, intentar la conciliación es un paso necesario antes de presentar una demanda. Por eso, acudir a este mecanismo desde el comienzo puede ayudar a resolver el conflicto sin tener que llevarlo a un proceso judicial.

Después de una emergencia pueden surgir desacuerdos por facturas, cobros, suspensión o prestación de servicios públicos, especialmente cuando el inmueble está afectado y no puede ser habitado.

Debes presentar por escrito una petición, queja o reclamo (PQR) ante la empresa prestadora del servicio y conservar el número de radicado. No necesitas pagar la factura que estás reclamando para que tu solicitud sea atendida.

Si la respuesta no es favorable, puedes presentar un recurso de reposición ante la empresa y, cuando corresponda, un recurso de apelación ante la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.

Si no recibes respuesta dentro de los 15 días hábiles siguientes, la reclamación se entiende resuelta a tu favor, de acuerdo con las reglas aplicables a este tipo de solicitudes.

En Cali, además, algunas empresas han dispuesto medidas especiales para inmuebles afectados por la emergencia.

Por ejemplo, Emcali habilitó un trámite virtual de clausura de servicios para los inmuebles con daño estructural, con el fin de evitar que se sigan generando cobros. También anunció medidas relacionadas con la suspensión temporal del servicio mientras se determina la habitabilidad del inmueble, la reconexión sin costo una vez sea declarado seguro y la revisión de saldos anteriores a la emergencia.

Por eso, es recomendable consultar directamente con el prestador qué opciones existen para tu caso.

Los servicios públicos tienen una ruta especial de reclamación. El primer paso es acudir a la empresa prestadora y, si no estás de acuerdo con su respuesta, continuar con los recursos correspondientes ante la autoridad competente.

Uno de los principales puntos de conflicto puede ser quién debe asumir los costos y quién toma las decisiones sobre las reparaciones.

Pueden surgir desacuerdos sobre cuotas extraordinarias para estudios estructurales, obras de reparación o reforzamiento y sobre la distribución de responsabilidades entre bienes privados y comunes. También puede discutirse si la cuota se repartió correctamente, si la asamblea la aprobó como debía o qué se hace con la indemnización del seguro de los bienes comunes.

Además, pueden existir diferencias sobre qué hacer con el edificio: repararlo, reforzarlo o tomar otra decisión. En estos casos pueden entrar en discusión el avalúo, el estudio estructural, el costo de las obras y la capacidad de pago de los propietarios.

Lo primero es documentar la situación. Puedes solicitar el acta de la asamblea, los estudios estructurales, presupuestos y la información relacionada con la póliza de bienes comunes. También puedes dejar constancia de tu voto.

Antes de acudir a otras instancias, puedes utilizar los mecanismos internos de la copropiedad, como el comité de convivencia o la solicitud de una asamblea extraordinaria.

Si el desacuerdo persiste, la conciliación puede ayudar a buscar acuerdos sobre temas como cuotas, obras, pagos o responsabilidades por determinados daños.

Los propietarios y las copropiedades pueden acudir al Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Cali.

Dependiendo del conflicto, también puedes utilizar otros mecanismos. La amigable composición puede ser útil cuando existe un componente técnico y se necesita que un tercero experto ayude a definir, por ejemplo, el alcance de una obra o de un daño. Si el reglamento de propiedad horizontal contiene cláusula compromisoria, también puedes acudir al arbitraje.

Si quieres discutir ante un juez la validez de una decisión de la asamblea, ten presente que para ese proceso tienes un plazo de dos meses.

Si eres una persona natural no comerciante o un pequeño comerciante con activos iguales o inferiores a los 1.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes, puedes acceder al trámite de insolvencia, siempre que cumplas los requisitos establecidos por la ley.

Uno de ellos es encontrarte en cesación de pagos. En términos sencillos, esto ocurre cuando tienes dos o más obligaciones vencidas por más de 90 días o procesos de cobro en curso y las deudas cumplen las demás condiciones establecidas legalmente.

El trámite tiene un periodo de negociación de 60 días, que puede ser prorrogado, y permite reunir a los acreedores para buscar un acuerdo de pago que tenga en cuenta tu capacidad real.

Conoce en detalle cómo funciona la insolvencia de persona natural aquí.

Debes presentar la solicitud en un centro de conciliación ubicado en tu lugar de residencia, como el Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Cali.

Para iniciar el proceso debes presentar información sobre tus deudas y acreedores, tus bienes, tus ingresos y una propuesta de pago.

La Ley 2445 también permite que varios integrantes de una misma familia tramiten sus procesos de insolvencia de manera coordinada. Además, las audiencias pueden realizarse de forma virtual, lo que facilita el proceso si tienes dificultades para desplazarte.

Una vez aceptada la solicitud, se suspenden determinadas acciones de cobro y procesos ejecutivos, con las excepciones previstas por la ley. Esto brinda un espacio para negociar las deudas de manera organizada y evitar que cada acreedor adelante acciones por separado.

Además, mientras se desarrolla el trámite, los servicios públicos de tu vivienda o lugar de trabajo no pueden ser suspendidos por las deudas incluidas en el proceso y, si ya fueron suspendidos, deben ser restablecidos. La ley también protege a quienes se acogen a la insolvencia, por lo que no pueden ser discriminados laboralmente por estar en este trámite.

En la práctica, esto te da algo fundamental en un momento de crisis: tiempo y tranquilidad para reorganizar tus finanzas y negociar tus deudas.